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“無證房屋”是否等于違章建築?

  實踐中,部分地區在征收補償中無限放大不動産的産權瑕疵,並以未辦理登記爲由不予補償或減少補償數額。有的在征地拆遷前一定時期內凍結辦理登記,甚至扣發已辦理的産權證或找借口注銷已發産權證等,這些做法顯然是違法的。

  雖然我國法律中規定了不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅經登記發生效力的原則,但是,也規定了繼承或受遺贈、司法判決等登記生效的例外情形,以及宅基地使用權、土地承包經營權等非依登記生效的權利類型。未依法辦理登記並不必然表明當事人不享有合法財産權。而且,在我國農村地區,由于曆史、風俗習慣等原因,房屋建設和産權管理不到位,致使出現了較多“無證房屋”。

  在征地拆遷中,簡單地將補償問題與登記情況挂鈎,甚至因征地拆遷工作影響和幹預正常的登記秩序,顯然是缺乏法律意識的表現。“無證房屋”不等于違章建築,應當綜合考慮建造曆史、房屋來源、使用情況、居住利益、當時立法狀況等因素確定賠償價值。在賠償標准上,要堅持全面賠償和公平合理的理念,既要體現對違法拆除行爲的懲戒,又要體現對當事人受損財産權利的有效救濟,賠償額度不應低于其原應得的相關拆遷安置補償權益。

  雖然涉案建築僅一處有土地使用證且證載主體非本人,同時還存在宅基地面積超標現象。但是,當事人是合法權利受讓人,且長期正常使用房屋。不能簡單地以當事人未取得涉案建築的産權證爲由否定其合法財産權益。原審法院判決雖然在考慮政府違法強拆過錯的基礎上重新確定了房屋重置價,但是重置價並未反映其市場價值,對于周某應當享有的農房拆遷改造安置補償權利排除于《國家賠償法》規定的“直接損失”之外,明顯有失公正。

  涉案建築建造年代久遠,結合我國以往農村房産交易總體狀況以及相關規定,政府關于産權瑕疵的主張並不足以否定當事人對涉案房屋享有的合法權益。

 

  將《國家賠償法》規定的“直接損失”僅限定爲房屋被拆除後的重置價格,屬于適用法律錯誤;應按照全面賠償原則,對産權人合法權益全面及時、一次性賠償救濟到位,確定賠償標准與額度要體現對違法行政行爲的懲戒和對被侵權人的關愛與體恤。